대항력 있는 임차인으로 전월세 보증금 보호하는 방법

부동산 용어 중에 대항력이라는 단어를 들어보신 분 있을까요? 임차인이라면 꼭 알아야 할 용어가 대항력입니다. 임대차 계약에 있어서 대항력 있는 임차인은 깡통전세, 갭투자 전세사기에서 본인을 보호할 수 있는 아주 중요한 권리입니다.

대항력 있는 임차인

대항력이란? 세입자(임차인)가 살고 있는 집이 매매, 경매 등으로 소유자(대인)가 바뀌더라도 임대차 기간 동안 살 수 있고, 전월세 보증금을 모두 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 뜻합니다. 이러한 대항력 있는 임차인이 되기 위해서는 어떠한 조건을 갖추어야 할까요?

 

대항력 성립 요건

대항력을 갖기 위해서 임차인은 3가지 요건을 갖추어야 합니다. 

1. 계약 : 등기부등본상 실제 집주인과 계약을 해야 합니다. 계약하려는 주택에 살고 있는 사람이 계약상의 임차인인지 아닌지, 계약이 있는지 등을 확인해야 합니다.
2. 점유 : 임차인의 부동산 점유를 뜻하는 것으로 등기부등본과 건축물대장상 같은 주소지에서 임차인이 거주해야 인정됩니다.
3. 전입신고 : 이사한 즉시 해당 관할기관에 신고해야 합니다. 전입신고를 하면 세대주의 경우 등기부등본상에 기재됩니다. 전입신고 후 다음날 0시부터 대항력의 효력이 생깁니다.

 

대항력이 필요한 이유

대항력은 집주인이 변경되더라도 기존 세입자의 거주 권리를 보호하기 위해서 꼭 필요합니다. 권리 분석뿐만 아니라 세입자들이 전월 보증금을 지키기 위해 임차인이라면 알고 있어야만 하는 기본개념입니다. 대항력이 있을 때 임차인은 집주인이 바뀌어도 계약기간 동안 세입자로 살 권리가 있고 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

대항력 효력 여부

대항력의 요건을 갖추었다고 무조건 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 먼저 내 전입신고 날짜, 근정당 설정된 날짜(말소기준권리)를 확인해봐야만 합니다.

 

① 전입신고 날짜가 근저당이 설정된 날짜보다 빠르다면 대항력이 있는 상태, 즉 임차인의 보증금을 지킬 수 있고 집이 경매로 넘어가 임대인이 바뀌어도 대항력을 행사할 수 있습니다.

 

② 근저당 설정일이 세입자 전입신고 날짜보다 빠르다면 대항력 요건은 갖췄으나 효력이 발생되지 않아 보증금을 돌려받을 순위가 밀려나 집주인이 대출을 갚고 남은 돈에서 보증금을 받을 수 있습니다. 해당 집이 말소기준권리 4가지(근저당권, 가압류, 담도가등기, 경매개시결정등기) 중 한 가지라도 대항력 이전에 설정되면 대항력 인정 못 받습니다.